<<住まいを売る契約の流れ>>札幌市の不動産売却・売買ならレジダンスへ！無料査定実施中！

まず、不動産会社へ査定の依頼を行います。多くの会社が無料で行っています。電話だけではなく、インターネットを通じて不動産会社へ依頼することもできますし、ファックス、メール、ホームページでの受付を行っている不動産会社もあります。査定の結果がでましたら、面談又は電話で説明を受ける不動産会社を決めます。わからないことや不安なことがあれば、何でも納得いくまで質問して、説明を受けて下さい。そのうえで正式に売却を依頼する不動産会社を決めて下さい。注意頂きたい点は、査定価格が高ければ高いほど、その会社が高く決められるわけではないことです。お客様の要望をしっかり聞き、丁寧で誠実な対応で信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の3種類があります。

（１）専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。また、依頼者（売主）に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。

（２）専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者（売主）に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。

（３）一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者（売主）に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。

媒介報酬（仲介手数料）は、売買価額が200万円以下の場合は5％、200万円超400万円以下の場合は4％＋2万円、400万円超の場合は3％＋6万円となっています（すべて消費税別途）。

まず、売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の広告活動に協力してください。

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。不動産会社から連絡を受けたら、きれいに見えるように清掃しておきましょう。内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に不動産会社に任せるようにしましょう。

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して不動産会社が作成することになりますが、以下の点に注意してください。

まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。

続いて、ローンについてです。売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約といいます。住宅ローンを利用する場合、ローン特約を付けることが一般的になっています。ローン特約による売買契約が白紙になることをできるだけ防ぐ為、通常、売買契約締結前に事前審査を行い承認を得てから売買契約を締結します。

そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。

買換えの場合、引渡時期については、買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。特に、契約のときに未完成だった場合は、事前に物件をチェックすることが重要です。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金等についても精算します。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要となります。手続き方法等、不動産会社がアドバイス致します。

札幌市の不動産売却、不動産売買はレジダンス株式会社にお任せ下さい。

不動産の無料査定（訪問査定、簡易査定）、買取査定、購入のご相談等、

不動産のことなら何でもお気軽にお問合せ下さい。

相続不動産の売却、空家の相談、任意売却、スピード売却、まずはご相談下さい。

各専門家（弁護士、税理士、司法書士等）との協業も行っております。

500件以上の多数の売買の実績がありますのでご安心してお任せ下さい。